Dueño directo: casas y departamentos sin intermediarios

¿Qué es “Dueño Directo” y cuándo conviene?

En Argentina, “dueño directo” significa vender un inmueble sin intermediación inmobiliaria.

• Ahorro en comisiones: el vendedor evita honorarios inmobiliarios (habitualmente 3–4%).
• Trato y negociación directa: agilidad para definir precio, plazos y condiciones.
• Más control del proceso: el dueño gestiona visitas, ofertas y documentación.

Contracara: mayor responsabilidad legal y administrativa: revisar títulos, recaudos y redactar contratos con respaldo profesional.

Diferencias entre Seña, Reserva y Boleto

Documentación mínima para vender como dueño (checklist)

Identidad y titularidad

• DNI del/los vendedor/es y CUIT/CUIL/CDI.
• Título de propiedad inscripto (matrícula/folio real).
• Certificado de dominio vigente.
• Certificado de inhibiciones del/los vendedor/es.

Situación civil y consentimientos

• Acta/matrimonio, divorcio o defunción (si corresponde).
• Consentimiento conyugal si aplica (régimen patrimonial).
• Poderes y autorizaciones (si firma un apoderado): exhibir testimonio vigente.

Inmueble y copropiedad

• Plano municipal aprobado / mensura (según jurisdicción y tipo).
• Reglamento de copropiedad y administración (si es PH o barrio cerrado).
• Libre deuda de expensas (firmado por administración) y de tasas/ABL/ARBA/impuestos municipales y provinciales.
• Cédula catastral actualizada y datos de servicios (luz, gas, agua) al día.

Otros útiles

• Informe de dominio histórico (si hay dudas sobre la cadena de titularidad).
• Certificados de no obra / final de obra (si hubo remodelaciones relevantes).
• Boletos/contratos previos si la adquisición fue reciente.

Obligaciones e impuestos frecuentes

Aclaración: visión general orientativa. Consultar con contador/a por tu caso concreto.

• Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI): 1,5% para personas humanas cuando no corresponde Ganancias.
• Impuesto a las Ganancias – Cedular Inmobiliario: suele aplicar a inmuebles adquiridos desde 2018 o a determinadas segundas ventas.
• Impuesto de Sellos: alícuota y base varían según provincia (aprox. 0,5% a 4%).
• Honorarios notariales: por práctica, los asume el comprador, pero es negociable.
• Deudas corrientes: expensas, tasas y servicios deben entregarse al día.

Señales de alerta y cómo mitigarlas

• Identidad y capacidad dudosa: exigir DNI original y verificación; chequear inhibiciones y personería (si es sociedad).
• Pagos en efectivo elevados: preferir transferencias bancarias y constancias; considerar escrow o caja de seguridad hasta la escritura.
• Inmueble con restricciones: pedir certificados (dominio, medidas cautelares, afectaciones como bien de familia o usufructos).
• Documentos sin escribano: intervenir un escribano matriculado desde la reserva; conservar copias firmadas y comprobantes.
• Plazos poco realistas: fijar cronograma (verificación documental → seña/reserva → boleto → escritura) con fechas y condiciones suspensivas.

Publicar tu inmueble (paso a paso)

1. Reunir documentación básica: Antes de publicar, asegurate de tener en mano el DNI, CUIT/CUIL, título de propiedad, certificados de dominio e inhibiciones y libre deuda de expensas, ABL, ARBA y servicios. Esto genera confianza en los interesados y evita perder tiempo con ofertas que luego no pueden concretarse.
2. Definir estrategia de publicación: Establecé un precio realista en base a tasaciones o comparaciones de mercado. Prepará fotografías profesionales (ambientes iluminados, sin desorden), planos claros y destacá si aceptás crédito hipotecario, criptomonedas u otras formas de pago.
3. Elegir canales de difusión: Publicá en portales especializados como Bullano, reforzá con cartelería visible con un QR dinámico y difundí en redes sociales. Cada canal amplía tu alcance a diferentes públicos.
4. Redactar aviso claro y honesto: Incluí ubicación, m² cubiertos y totales, cantidad de ambientes, estado del inmueble y precio. Evitá exageraciones: cuanto más transparente, más serio resultás para el comprador.

Visitas y pre-calificación del interesado

1. Primer filtro: Antes de mostrar la propiedad, consultá si el interesado ya tiene el dinero o crédito aprobado. Pedí nombre completo y DNI, y anotá esos datos: es tu primer control de seriedad.
2. Organizar visitas seguras: Acordá día y hora con anticipación, nunca muestres solo el inmueble y usá solo copias de llaves bajo tu control. Esto reduce riesgos de seguridad.
3. Durante la visita: Informá sobre gastos mensuales (expensas, ABL, servicios). Entregá un folleto o QR con la ficha completa. Respondé preguntas pero evitá comprometerte a condiciones verbales sin respaldo escrito.
4. Post-visita: Anotá la impresión del interesado, sus preguntas y posibles ofertas. Si recibís una propuesta, pedí que te la confirme por WhatsApp o correo electrónico: te protege y deja registro.

Preventa & papeles previos a firmar

1. Antes de aceptar oferta: Verificá identidad y capacidad del comprador (DNI, poderes si es apoderado o estatutos si es sociedad). Pedí comprobante de origen de fondos para cumplir normativa antilavado. Esto evita problemas legales futuros.
2. Documentación lista: Tené actualizados certificados de dominio e inhibiciones, libres de deuda de expensas y servicios, reglamento de copropiedad (si es PH) y planos aprobados. Sin estos papeles, el escribano no podrá avanzar con la escritura.
3. Instrumentos de preventa: Decidí qué instrumento usar:
   • Reserva: congela el inmueble por pocos días.
   • Seña: compromiso económico fuerte, con sanciones si se incumple.
   • Boleto de compraventa: contrato principal antes de la escritura, obliga a escriturar.
   Siempre deben ser redactados o revisados por escribano.
4. Medidas de seguridad: Acordá que el dinero se maneje por transferencia bancaria, depósito en caja de seguridad o escrow. Establecé plazos claros para escriturar y pedí cláusulas de protección (ejemplo: que la operación quede sujeta a que el comprador obtenga su crédito).